アパート経営に必要な資金は？初めに必要な費用について解説

「余っている土地をどうにか活用したい」「今ある資金を生かして増やしたい」など、アパート経営を始める理由は人によって異なります。しかし、気になるのが資金です。新しいアパートを建てて経営をする場合、初期費用はどのくらいかかるのでしょうか。アパート経営で気になる資金や初期費用、必要な追加経費について解説します。

アパート経営のスタートライン！初めに必要な自己資金とは？

アパートを建築して経営を始める場合、必要な自己資金の目安は、建築時にかかる総額の10～30％です。アパートの建築費用によって異なりますが、建築費5,000万円諸費用込みで5,600万円かかるとすると、自己資金は560～1,680万円必要です。「5,600万円必要じゃないの？」と思う方もいるでしょう。

しかし、最初から全額そろっていなければならないわけではありません。アパートローンが組めるため、5,000万円のアパートの場合、ローン借入金額は3,500～4,500万円と考えてよいでしょう。建築後は家賃収入から返済金をねん出できます。ただし、これは新築時から入居者がいることが前提です。いくら新しい物件だとしても家賃が高すぎたり立地が悪かったりなどして、入居者が入らなければ支払いが難しくなるでしょう。

アパート経営の資金計画は大切！始める前に知っておきたい初期費用

初期費用としては「建築費用」「その他の諸経費」「不動産取得税」の3つです。アパートを建築するだけではなくそれ以外にも必要な費用がかかるため、建築費のみで考えないようにしましょう。

アパートの建築費用

依頼する不動産会社や建設会社によって異なるものの、木造の場合は坪単価50～100万円程度、鉄骨造りであれば70～120万円程度、鉄筋コンクリート造りであれば80～120万円となります。これは坪単価です。たとえば60坪の木造アパートの場合、3,000～6,000万円かかります。アパートの設備によっても費用は変わるため、設置する設備などは需要があるか考えたうえで導入を検討するとよいでしょう。

また、設計料がかかる場合もあります。「デザイナーズ物件」などがおしゃれな物件として注目されていますが、デザイナーに設計を依頼しているため設計料がプラスされることが多いです。ハウスメーカーの場合は建築費の3％ほどのことが多いですが、建築会社の設計士に依頼すると5％以上となることもあります。

建築以外の費用

アパート経営をするには建築費だけでなく、登記費用と被災保険の初期費用が必要です。登記費用とは、不動産登記にかかる費用で、登録免許税と司法書士報酬に分けられます。登記費用は、所有権保存登記と抵当権設定登記の2つで、20～50万円ほどです。自分で登記手続きもできますが、書類の用意や申請でわからないことや手間がかかることがあるため、司法書士に依頼するとよいでしょう。

また、火災保険にも入る必要があります。火災以外の災害や水濡れ、盗難などの補償が受けられるため、万が一を考えて入っておきましょう、なお、保険料は10年一括払いで地震保険付き30～50万円ほどかかります。

不動産所得税

不動産所得は、不動産購入後半年から1年半に請求される税金です。計算式は「固定資産税評価額×3％」です。令和6年3月31日までに取得した不動産は3％になりますが、本則では4％です。固定資産税評価額は直の7割程度が目安に設定されており、5,000万円のアパートであれば3,500万円程度となります。これに3％をかけると105万円との計算になります。

また、アパートの床面積が40㎡以上240㎡以下であれば、新築住宅等の軽減措置として、建物の価格より1,200万円の控除が可能です。忘れたころに請求が来ることがあるため、納税資金は確保しておきましょう。

成功のカギは費用の正確な把握！アパート経営に必要な追加経費

アパート経営で忘れてはいけないのが、アパートの維持費など追加でかかる経費です。共有部分の清掃のための業者を手配したり賃料催促したり、入居者からの苦情に対応することもあります。

維持と管理費

アパートのオーナーがすべての管理業務ができない場合、管理会社へ業務委託することも多いです。よく、アパートの駐車場やベランダに「管理会社○○」と書いた看板がついていることがあります。それがあれば、管理会社が業務委託を受けて管理している物件です。

しかし、業務委託するには費用が必要になります。一般的な管理手数料は家賃の5％程度です。毎月発生するわけではありませんが、健全なアパート経営のためには事前に見積っておくとよいでしょう。

修繕費

アパートを経営していると、経年劣化により外観が汚くなってしまうこともあります。外観が汚いとイメージがよくないため、新しい入居者が入ってこないかもしれません。そのためにも、修繕が必要です。とくに、特別な設備を導入しているのであれば、定期点検なども必要になるでしょう。そうした場合の必要経費も考えておかなければなりません。

まとめ

アパート経営に必要な資金と初期費用、追加費用について解説しました。アパート経営は建てたら終わりではありません。空室が増えれば家賃が入らないため、アパートローンが返済できないことも考えられます。そうした空室リスクも考慮し、維持と管理・修繕をすることもオーナーの仕事です。両物件としてアパートを経営するために、どんな費用にどのくらい必要になるかをしっかりと把握しておきましょう。