アパート経営を始めるメリット・デメリットについて詳しく解説！

近年、相続した土地の活用や、給与収入以外からの収入経路を確保する手段としてアパート経営を考える方が増えています。本記事では、アパート経営の始め方やメリット・デメリットについて詳しく解説します。メリットだけではなくデメリットも理解し、しっかりとリスク回避をしたうえで、安定したアパート経営を目指しましょう。

アパート経営を始めるメリットとは？

アパート経営には、多くのメリットがあります。ここでは、アパート経営を始めるメリットを紹介します。

■レバレッジを効かせて資産形成できる

まず、アパート経営のメリットとして、金融機関からの融資を利用することで、自己資金にレバレッジを効かせて資産形成ができるという点が挙げられるようです。レバレッジをかけると、同じ金額の自己資金でも、多くの資産形成ができます。たとえば、自己資金が1,000万円で利回り8%のアパート経営をする場合、年間収益は80万円となります。

一方で、同じく自己資金の1,000万円を使って金利3%で4,000万円の融資を受け、同じく8%の利回りで5,000万円のアパート経営をしたとしましょう。すると、年間の家賃収入が5倍の400万円になり、金利分120万円を差し引いても年間200万円も多く受け取ることができるのです。

■長期的で安定的な資産形成ができる

アパート経営は、入居者がいる限り安定して家賃収入を得ることができます。居住地であるアパートは基本的に入居期間が長く、入居してすぐに退去することはごくまれです。そのため、一度入居が決まれば2年から6年間の安定した家賃収入が見込めます。退去者が出た場合も一度に全室が空室になることは起こりにくいため、戸建て不動産とは異なり、空室のリスクを分散できます。

■インフレに強い

インフレが起こった場合は、現金や預貯金などの金融資産は一気に価値が下がるようです。しかし、アパートのような現物資産は「物」自体に価値があるため、インフレ時も価値が下がりにくいことが特徴です。不安定な世界情勢の中で、現物資産を所有することは、資産運用の大きなリスク回避になります。

■生命保険代わりになる

金融機関から借入れを行ってアパート経営を始める場合は、団信生命保険に加入できます。契約者が亡くなったときや、重度障害を負ったときに残りの借入金の返済が不要になるので、安心してアパート経営を始めることができるでしょう。また、残された家族に不動産としてのアパートと経営自体も引き継ぐことができるので、安定した資産を残すことができる点も大きなメリットといえるでしょう。

■節税効果が期待できる

アパート経営では、相続税や所得税住民税など、多くの側面から節税効果が期待できることも大きなメリットです。相続において、所有している資産をそのままの金額で評価されてしまう現金と異なり、アパート経営の相続税評価額は土地と建物それぞれ計算方法は異なりますが、いずれも実際のアパートの価値より大きく下げた金額で決められます。そのため、現金資産などを所有している場合と比較すると、相続税を大きく節税できます。

また、アパート経営で得た不動産所得は、他の所得と損益通算が可能です。経費がかさんでマイナス計上となってしまった場合は、マイナス部分を給与所得から差し引くことができます。実質はプラスの経営でも、アパート経営にかかる諸経費や減価償却費が多く経費として認められるため、書面上マイナスとなってしまうケースも多くあります。節税が難しいとされる高所得のサラリーマンにとっては大きなメリットといえるでしょう。

アパート経営のデメリットも知っておこう

資産をしっかり守り抜くため、アパート経営におけるデメリットもしっかりと理解しておきましょう。

■空室リスクがある

アパート経営における最大のデメリットは、空室リスクがあることです。入居者を確保できないと、安定した家賃収入を得られません。融資の返済を自己資金から行うことになり、キャッシュフローが減少してしまいます。しっかりと入居者がつくような立地を選び、事前に入居者の募集を行うなど、事前にリスク回避をする必要があります。

■初期費用が多くかかる

不動産費用、建築費用、その他保険や設備など、アパート経営では初期費用が多くかかるようです。金融機関から融資を受けていたとしても、家賃の回収までに多くの時間がかかるため、事前に資金計画を立てておくことが大切です。

■経年による老朽化が避けられない

アパート経営では、経年による老朽化も避けられません。老朽化したアパートは、入居希望者が減ることや家賃引き下げの可能性があることも、頭に入れておく必要があるでしょう。事前にアパートの老朽化にともなうリフォーム費用や修繕費の計画を立て、家賃収入の低下を防ぐ対策をとっておくことが必要です。

■災害リスクがある

災害大国の日本では、地震や台風などの災害リスクも免れないため、補修に多額の費用がかかります。補修工事に関わる費用の多くは保険でカバーすることが可能ですが、大規模な工事が必要になる場合は、工事中の家賃収入を得ることができないため、一時的にキャッシュフローが悪化する可能性があります。そのため、アパート経営では保証の手厚い保険に加入しておくと安心です。

実際にアパート経営を始めるまでの流れ

では、実際にアパート経営を始めるには、何から始めればよいのでしょうか。順番に解説します。

■アパートの経営計画を作成してもらう

まずは、アパート経営を得意としている建設会社や、ハウスメーカーに相談を行い、初期費用や収益計画の分かる経営計画を提示してもらいます。希望の利回りや、建物のサンプルなど、自分の理想のアパート経営が伝わるように準備しておくとよいでしょう。自分の理想のアパート建築に近づけるためにも、値段交渉のためにも、数社から提案を提示してもらうことが大切です。

■融資の審査が通ったら契約する

金融機関に融資をける場合は、金融機関への融資の申し込みを行い、融資が通ったら売買契約を締結し、着工となります。

■管理会社を決め入居者の募集を行う

そして、管理会社を決め、同時に入居者の募集を行います。長く付き合うことになる管理会社は、アパート経営において大切なパートナーとなるので、納得のいく会社を選びましょう。

■アパート経営開始

アパートの建築が完成したら入居を開始し、家賃収入を受け取ります。ついに、アパート経営の開始となります。

アパート経営のメリット・デメリット、実際の始め方について紹介しました。アパート経営は、節税効果を得ながら土地活用ができ、さらに長期的に家賃収入を得られることが魅力です。生命保険代わりにもなるため、万が一契約者に不幸があった場合も安心です。

デメリットもありますが、事前に資金計画や対策を練っておくことで防げるリスクも多いです。信頼のおける建築業者やハウスメーカー、管理会社を選び、事前の準備をしっかりと行うことで安定的な資産形成を実現させましょう。