事故物件への投資は損？不動産投資で事故物件を買うメリットやリスクを解説！

不動産投資をしている方にとって、大きな問題となるのが事故物件です。事故物件への投資はリスクが大きいですが、適切に管理することで予想以上の利益を生み出すことも可能です。この記事では、事故物件への投資のメリットやリスクについて詳しく解説しているので参考にしてください。

事故物件とは？購入しても大丈夫なのか

事故物件とは、正確には瑕疵物件と呼ばれ「心理的瑕疵物件」「法的瑕疵物件」「物理的瑕疵物件」というカテゴリーに分けられます。

心理的瑕疵物件とは、入居者の心理に影響を与える物件を指し、具体的には自殺や殺人事件が起きた場所などです。

法的瑕疵物件は、建築基準法に違反した物件や、許可を受けていない改築や増築が行われた物件です。

物理的瑕疵物件は、シロアリの被害に遭っているなど、建物自体に構造上の問題や、老朽化がある場合を指します。

事故物件には、新しい契約者に対して事故物件であることを告知する必要がありますが、告知義務の期間や心理的瑕疵の定義は明確に規定されていないため、告知の判断は難しいのが現状です。嫌なイメージがあるだけの心理的瑕疵物件はともかく、法的瑕疵物件や物理的瑕疵物件は、実際に問題がある物件のため、避ける人が多いのは理解できるでしょう。

また、心理的瑕疵の度合いについても個人によって異なる感じ方があり、購入時の判断は難しいです。したがって、事故物件の購入には慎重な検討が必要です。多くの人にとって、マイナスのイメージがある事故物件ですが、実際に購入しても大丈夫なのでしょうか。

事故物件に投資するメリットやリスク

敬遠されがちな事故物件ですが、投資することによるメリットも存在します。

まず、事故物件は一般的に、低価格で購入できる傾向があります。これにより、比較的少ない投資で物件を取得できるのでお得です。購入後は、適切なリフォームやリノベーション、広告の展開によって、入居者を呼び込む努力をすれば、入居者を得ることもできます。一部の事故物件では、利回り20％を超えるほどの利益が期待できる場合があります。

一方で、事故物件を購入することのリスクも把握しておかなければなりません。新規契約者に事故があったことを告知する義務があるため、一般的に入居者の確保が難しく、空室率が高くなる傾向があることです。売却価格が安くなることも問題です。事故物件になることで、買い手が敬遠します。

また、物件自体には魅力があり、購入したい場合でも、リフォームにお金がかかることを考えると、安い値段でしか買えないのも原因のひとつです。よって、どうしても事故物件の売却価格は安くなってしまう傾向があります。

さらに、現代では事故物件の情報を共有するサイトも存在します。入居者側が事故物件を積極的に避ける傾向にあるため、入居者を見つけること自体も難しく、事故物件を購入するリスクは高いといえるでしょう。

以上のように、事故物件への投資にはメリットがある一方で、リスクもあることを念頭に置いておく必要があります。購入価格が低くても、入居者が見つからなければ収入は得られません。入居者を確保するためには、人気設備の導入や、付加価値の提供など、入居者側にとって魅力的な要素を提供することも重要です。

所有中の不動産を事故物件にしないための対策

所有している不動産が事故物件になってしまうと、入居者が集まらないなどの、さまざまなデメリットが生じます。そこで、事故物件になるリスクを軽減するための対策を考えましょう。

まず、強盗、殺人などの事件が起こらないように、犯罪対策が重要です。防犯カメラの設置や明るい照明の設置など、事件が起こりにくい環境を整えることが大切です。また、自殺が発生した場合には、連帯保証人に損害賠償を要求することを契約者に伝え、契約書に明記することで抑止力とするのも、事故物件にしないために実施することをおすすめします。

さらに、事故物件になった場合に、保証を受けられる保険も存在するので利用しましょう。とくに、高齢者が多く住む物件を所有しているオーナーは、保険の検討をおすすめします。これにより、事故が発生した際の損害を一部カバーできるでしょう。事故物件はマイナスイメージがあり、入居者が入りにくいのがデメリットです。

さらに、周囲の入居者の退去を招く可能性もあります。セキュリティ面の強化や保険の活用などの事故物件にならない対策や、損害をカバーできる手段を講じ、事故物件による損害の発生を回避しましょう。

まとめ

事故物件への投資のメリットやリスクについて、詳しく解説してきました。事故物件への投資には、メリットとリスクが共存しています。事故物件は格安で購入できる場合があり、入居者を確保できれば高い利益を見込めます。一方で告知義務があることで、入室者を確保しづらく空室率が高くなるのがデメリットです。投資を検討する際には、リフォームや修繕によるマイナス面の払拭や、設備を充実させるなどで魅力を増す努力が不可欠です。事故物件への投資は大きなリターンの可能性がある一方で、リスクも伴うため、慎重に判断しましょう。