アパート経営にかかる費用はどれくらい?初期費用から維持費用まで詳しく解説!

公開日:2022/12/15   最終更新日:2023/02/17


資産運用目的のアパート経営を考えている方は多いかと思います。しかしアパート経営にかかる費用がどれくらいになるのか想像しにくいのではないでしょうか。アパート購入などの初期費用や、運営上必要な維持費用、名古屋で安定したアパート経営を目指すために必要なことを解説します。

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アパート経営の初期費用の目安

不動産を活用する方法として、注目を集めているアパート経営ですが、初期費用はどのくらいかかるのでしょうか。

まず必要なのはアパートの取得費用です。アパートの取得費用は建築規模や工法、地域の法律によって大きく変わってきます。取得費用は坪単価に延床面積をかけることで計算できます。木造や鉄筋、鉄筋コンクリートの順に坪単価は上がっていきます。2階から3階建ての木造アパートで1坪当たり40万円から60万円くらいです。鉄筋アパートで50万円から70万円。鉄筋コンクリートアパートで1坪当たり70万円から100万円が相場になります。

目安として90坪の土地の広さで木造3階建てのアパートを建てると建築費用は9,000万円が相場になります。建物以外にも駐車場の敷地費用やタイル敷、仕切りのフェンス、屋外電灯などいろいろなところに費用が必要です。税金面では土地や建物を取得したときにかかる、不動産取得税があります。

計算方法は、固定資産税評価額に税率4パーセントをかけたものになります。固定資産税評価額とは不動産の公的な価格のことで、各市町村が管理しています。不動産取得税は購入後半年から1年後に請求されます。契約書に添付する収入印紙の代金もかかります。契約金額により1,000円から6万円がかかります。登記費用は5,000万円の建物を購入した場合30万円から50万円を目安に必要です。登記を司法書士に依頼する場合にも費用がかります。

ローンを組んで建物を購入する場合、保証料と事務手数料がかかります。アパートローンを組んで購入した場合、火災保険の加入が義務化されていることがあります。地震保険も含め、大切な資産を守るためにも加入をおすすめします。あとは、外注費として税理士や、弁護士への相談料や依頼料、入居者の募集や管理を委託する場合に発生する費用、仲介会社への仲介手数料があります。初期費用として実際にアパート運営にかかる費用は建築会社に確認しないとはっきりとはわかりません。運営費用に関しては複数の会社から資料などを取り寄せることで相場もわかります。

アパート経営の維持費用の目安

維持費用を解説します。まず光熱費です。大きな額ではないですが、共有部分での電気代や水道代として、1万円くらい毎月かかります。修繕費も必要です。建物本体や周辺施設が傷んだ場合の修繕費用です。1万円から100万円前後が目安で、築年数がたてばたつほど修繕費用が高くなります。10年から20年たつと外壁など大きな修繕工事も必要になります。入居者が退去後、リフォーム費用もかかります。

次の入居者のためにカーペットや壁紙の張替え、水回りのメンテナンスなどにかかる費用が、10万円から300万円くらいです。築年数と共にメンテナンスにかかる費用は大きくなる傾向があります。火災保険や地震保険料もアパート運営していくために必要です。条件によって異なりますが、1万円から10万円くらいかかります。まとめて支払うと費用が節約できるのでおすすめです。

アパートの管理を委託会社に依頼する場合には管理費も必要です。家賃の5パーセントが目安ですが、管理範囲によっても料金は変わってきます。入居者の紹介があった場合、家賃の半月分の仲介手数料を不動産業者に支払います。毎月発生する費用や、期間が長く、まとまった金額になるものもあるので、抜けがないようにしましょう。

安定したアパート経営をつづけていくためには?

安定したアパート経営、管理をしていく方法を見ていきましょう。経営方法として大きく3つの方法があります。

1つめはアパートの管理を自分で行う場合です。すべて自分で行うので管理費用はかかりません。しかし入居者トラブルの対応や清掃業務、庭の管理など自分で行うことになるので、時間と労力は大きく消費します。

不動産管理会社にアパートの管理を委託する方法もあります。入居者の募集から、事務作業、家賃回収や清掃、トラブルの対応などすべてを任せることができます。管理の手数料や、必要費用は管理会社によりまちまちですが、相場は賃貸の5パーセント前後のようです。

もう1つの方法はアパートを一括借上げしてもらう方法、サブリース契約です。アパート全室を業者に貸し出し、業者が入居者を集めます。もちろん収入は減りますが入居率にかかわらず一定の収入が見込めるため空室リスクなどをなくすことができます。しかしあまりにも空室が増えると契約業者が賃下げを要求してくることがあります。サブリース契約をしたからといって将来の賃金が保証されているわけではないので注意が必要です。

まとめ

投資にはリスクがつきものですが、アパート経営は土地活用や不動産投資の中でも、比較的始めやすい部類に入ります。相談先やノウハウもそろっているため初心者でも安定した収益をあげることが可能です。信頼できる管理会社との出会いなど、ハードルはいくつもありますが、ぜひ住みたいと思ってもらえるマンション経営を目指してみてはいかがでしょうか。

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