アパート経営で節税したいなら減価償却がカギ?基礎知識から解説!

公開日:2023/03/15  最終更新日:2023/02/17

アパートと節税

アパート経営で節税をお考えですか?一般的にアパート経営は、家賃収入で運営されています。また経費は、物件の購入費用・物件の修繕費用などがかかってきます。では、アパート経営での節税はどうすればよいのでしょうか。今回は、アパート経営で節税したいなら減価償却がカギについてご紹介します。

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減価償却費って何?

減価償却費とは一体どんなものでしょうか?こちらで詳しくご紹介します。

減価償却とは?

減価償却とは、減価償却資産を購入したときに、法定耐用年数に応じて、必要経費として計上する仕組みのことを減価償却といいます。

減価償却費とは?

減価償却費とは、減価償却の計算式で算出された金額のことを減価償却費といいます。

減価償却資産とは?

減価償却資産とは、時間の経過とともに価値が減っていく固定資産のことです。減価償却資産の種類には、建物(アパートなど)・車・機械・備品・建物の付属設備・ソフトウェアなどがあります。

減価償却とは会計上のルールのこと

減価償却とは、会計上のルールのことです。減価償却を一言でいうと、経費の分割計上という意味です。減価償却資産の購入金額を1年間だけの経費にして終了するのではなく、法定耐用年数に応じて経費を複数年に分割して会計に計上していくことです。

例えると減価償却とは一括払いでなく、ローン払いのようなイメージです。

不動産の減価償却の対象は建物のみ

不動産の減価償却で注意する必要があるのは、不動産の減価償却の対象は建物のみであることです。土地は経年劣化しないので、将来価値が下がることがありません。

そのため土地は減価償却の対象ではありません。減価償却を計算する時は、建物と土地を切り離すことを忘れないようにしましょう。

本来減価償却はアパートオーナーに不利な仕組み

実は減価償却は本来税務署に有利に働き、アパートオーナーには不利に働く仕組みです。その理由は物件の購入金額を会計上、一括で経費として計上できないからです。新築の木造アパートであれば、経費を最大22分割されます。

そのため高額な物件を購入しても、毎年小さく経費を計上しなければなりません。ただし、減価償却の仕組みを上手に使うことで、アパート経営で効果的に節税することが可能です。

減価償却費の計算方法も解説!

減価償却費は、どのようにして求めればよいのでしょうか?こちらで詳しくご紹介します。

2016年以降は定額法での計算になる

2016年の4月1日以降に購入した建物(アパートなど)の減価償却費の計算は、定額法で計算しなければいけません。定額法を簡単にいうと、毎年計上する経費が一定である減価償却費のことです。

建物の減価償却費の計算式とは?

建物の減価償却費の計算式は次のとおりです。

・建物の購入金額×定額法の償却率=減価償却費

定額法の償却率の求め方とは?

償却率とは、建物の購入金額を1として、耐用年数で割った時の数値のことです。定額法の償却率の計算式は次のとおりです。

・1÷22(木造建築の耐用年数)=0.046

端数は切り上げます。計算式から、木造アパートの償却率は0.046になります。

建物の法定耐用年数とは?

建物の法定耐用年数とはどれくらいなのでしょうか?

こちらで詳しくご紹介します。①新築の木造アパート:法定耐用年数は22年②新築の木造戸建て住宅:法定耐用年数は22年③新築の軽量鉄骨造:法定耐用年数は19年④新築の鉄骨造:法定耐用年数は34年⑤新築の鉄筋コンクリート造:法定耐用年数は47年⑥新築の鉄骨鉄筋コンクリート造:法定耐用年数は47年

なぜ減価償却費が節税に効果的なのか

なぜ減価償却費が節税に効果的なのでしょうか?こちらで詳しくご紹介します。

数年間にわたって所得税を小さくできる

減価償却費は、数年間にわたって所得税を小さくできます。減価償却費があれば、会計上数年間にわたって経費として計上することが可能です。

すると、アパート経営から家賃が入っても、減価償却費が利益を抑えてくれます。よって数年間にわたって所得税を小さくできます。

物件によって節税効果が変わる?節税効果アップのポイントは?

物件によっては、節税効果が変わるといわれています。では、どんな物件なのでしょうか。

こちらでは、節税効果アップのポイントについて詳しくご紹介します。

木造・築年数が古い・高収入・長期譲渡

木造・築年数が古い・高収入・長期譲渡の4つを組み合わせることで、節税効果をアップできます。それぞれのポイントについてご紹介します。

①木造:木造は法定耐用年数が22年と短いので、減価償却費をもっとも大きくできる②築年数が古い:築年数が古く、木造だと最短4年で償却ができる③高収入:高収入であるほど、逆に所得税を小さくする節税効果がある④長期譲渡:長期譲渡にすると、税金が安くなるので節税効果がアップする

まとめ

今回は、アパート経営で節税したいなら減価償却がカギについてご紹介しました。アパート経営の成功のポイントは、入居率のアップと経費計上のバランスにかかっています。入居率が上がれば上がるほど収入は増えますが、比例して所得税も増えます。せっかく収入がアップしても税金で大きく持っていかれます。このとき、節税に大きく貢献してくれるのが減価償却です。減価償却の仕組みを理解することで、大きく節税できます。本記事が、アパート経営で減価償却が節税に効果があることを知りたい方に届けば幸いです。

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