アパート経営のよくある失敗例とは？回避すべき落とし穴と成功への教訓

アパート経営は、長期的な安定した収入が得られるため、不動産投資を始められる方が増加しています。また、相続税の節税効果や生命保険の代わりになることも人気の理由です。しかし、アパート経営はメリットだけでなく、デメリットもあります。本記事では、アパート経営に失敗しないためのリスク回避方法の具体例を紹介していきます。

アパート経営のよくある失敗例とは？

アパート経営によくある失敗例を5つ紹介します。失敗例を知っておくと対策や対応に役立つので、知っておくとよいでしょう。

アパート経営に向いていない土地だった

アパート経営する方法としては2つあります。アパートを建設する方法と、すでに建っている物件を購入する方法です。

そもそもアパート経営に向いていない土地だった場合、失敗する傾向が非常に高いのです。たとえば、業者から「利回りがよい立地（もしくは物件）」といわれても、実際に経営してみたところ、新規の入居者が入らず、結果破産に至ります。

コストカットで需要がないアパート

費用を抑えることも経営するには重要です。しかし、コストだけを重視していると、入居者のニーズに応えられない需要がないアパートになってしまいます。

そうなると、どんなによい立地だろうと入居者は一向に入りません。反対に、アパートのグレードを上げ過ぎても、地域の需要に合わない物件も入居者が集まりません。

管理業務がおそろかだった

管理が徹底されていないと、良質な入居者は離れていき、悪質な入居者が残ってしまいます。たとえば、「住人の騒音がうるさい」「家賃が払えず滞納している」「共用スペースが汚い」など、管理人が早期に対応できなければ、住みにくい環境になることは間違いありません。

騒音や家賃滞納を放置していれば、悪質な住民にとっては住みやすい環境ですので、アパートの評判は下がってしまうでしょう。

アパートローンで経営が厳しくなってしまった

アパート経営の開始は、ローンを組むのが一般的です。しかし、容易に高額の借入をしてしまうと、返済が不可能になり、経営が難しくなります。

アパートの経営は、常に満室な状態だとは限りません。空室があると収入は増えませんし、管理費によるコストもかかり継続できなくなってしまう方もいます。

老朽化で家賃が下落

建物は時間が経過すれば、当然ながら老朽化します。劣化が目立てば新規の入居者は減ります。また、入居している部屋の修繕も必要不可欠で、対応しなければ退去者も増えます。不人気なアパートは、家賃の下落を検討しなければなりません。メンテナンスを放置しておけば、問題も修繕工事の費用も高くなってしまいます。

アパート経営の失敗から学ぶ！よくあるミスとその教訓

よくある失敗例を紹介しました。ここからは、同じようなミスをしないための方法を紹介します。

立地を事前に調査する

まず、購入前に検討中の土地周辺を徹底的に調査しましょう。利回りがよいといわれていても、数値とリアルはかけ離れていることもあります。

どんな世帯が住んでいるのか、利便性はどうなのかといった周辺の情報は欠かせません。立地の調査は、個人で調べるだけでなく、複数の業者に相談することをおすすめします。

総合的に判断した方が、悪徳業者に引っ掛からず、他社と比較して決めることが可能です。

ニーズに合うアパートにする

周辺の環境を調べると、どんな世帯が、どのようなところに住んでいるのか、どんな賃貸が人気なのかがわかるはずです。市場を調査したうえで、建物のデザイン性や機能性、相場に見合ったアパートを目指しましょう。

また、競合性を意識して、自分が管理するアパートでしかない特徴（ペット可など）があると募集が集まる傾向があります。

アパート経営は管理が肝心

アパート管理は、個人で管理する「自主管理」と業者に代行してもらう「管理委託」があります。どちらにせよムラがなく管理されているかがポイントです。

自主管理するのであれば、共用スペースの清潔感や早期のクレーム対応などの管理業務が充実している必要があります。管理委託であれば、管理業務は迅速に対応が可能なのか把握しておきましょう。

資金管理は計画的に

資金管理で重要なのは計画性です。高額なローンの借入はリスクが高いため、事前に資金を準備して、ローンの返済ができるよう計画しましょう。

準備する自己資金は、物件購入費用の3割以上あると無難です。ある程度資金に余裕があった方が安心できます。空室が続いた場合、大規模な修繕、リフォームなども見込んでおく必要があるからです。

メンテナンスは定期的に行う

老朽化が進めば進むほど修繕費用は膨大になります。定期的なメンテナンスはアパート管理には欠かせません。

そのためにも、専門的な業者に定期的な点検の依頼をし、室内設備の買い換えにも配慮して家賃を設定します。点検や修繕時期に関しては、国土交通省のガイドブックもありますので、参考にしてみてください。

アパート経営の失敗は避けたい！注意すべきポイントと回避方法

アパート管理に失敗しないために注意しておくポイントとして、火災保険に加入しておくことがひとつあげられます。保険料を経費計上できるだけでなく、火災や自然災害が発生した場合の対策になるからです。

また、物件や管理会社は慎重に選ぶことが大きなポイントです。もちろん、修繕の依頼先となる施工会社もですが、評判や他社と比較して選択することが失敗を回避するコツになります。

まとめ

本記事では、いくつかの失敗例とリスクの回避方法を紹介しました。不動産投資を成功させるには、入念な情報収集と、会社決め、コストや資産管理が重要となってきます。

計画性をもって、アパートの管理ができれば失敗するリスクが抑えられます。アパート管理の開始を検討している方は、ぜひ本記事を参考にして事前準備を進めてみてください。