アパート経営は儲からない？成功するための秘訣と始めるメリットを解説

アパート経営とは、アパートを1棟丸ごと所有し、各部屋を賃貸して家賃収入を得る不動産事業のことです。安定して収入が得られる反面、必ずしも利益を出せるとは限らないため、「アパート経営は儲からない」ともいわれます。今回はアパート経営が儲からないとされる理由や対処法、アパート経営のメリットなどについて解説します。

アパート経営が儲からないといわれる理由とは

アパート経営がもうからないとされる理由は、経済的負担や経営の負担が大きいからです。ここでは、4つの儲からないとされる理由について解説します。

入居率を高く保つのが困難だから

1つ目の理由は入居率を高く保つのが困難だからです。入居率は不動産事業でとても重要な数値です。

不動産会社が提示する利回りは、入居率が100%である状態での利益率です。そのため、入居率が下がってしまうと、それだけ利益が目減りしてしまいます。

新築直後は建物が新しいため比較的高い入居率ですが、建物が経年劣化するに従い、入居率が減ってしまいます。また、建物が古くなれば入居率を上げるために、家賃低下を余儀なくされるかもしれません。そのため、年々収入が目減りしてしまう可能性があるのです。

経営ノウハウを手に入れるのが大変だから

2つ目の理由は経営ノウハウを手に入れるのが大変だからです。アパートを経営するうえで無視できないのが経費の問題です。

定期的に発生する修繕費や税金、保険料など、アパートを維持するために必要なランニングコストを軽減するには、さまざまな工夫が必要です。しかし、こうしたノウハウを持たずに経営を始めてしまうと、経費や税金ばかりかさんで利益が全く出せないといった事態に陥りかねません。

ローンの支払いが負担となるから

3つ目の理由はアパートの購入・建設には多額の費用がかかることです。国土交通省の指定で「レインズ」（不動産物件情報交換のネットワーク）の運営を行っている東日本不動産流通機構が出している「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」によれば、中古マンションの物件成約価格の平均は4,276万円でした。

木造・新築の場合でも、最低で7〜8,000万円の費用が必要です。これだけの金額を一括払いできる人は多くありません。そのため、大抵はローンを組んで返済することになります。

最初のうちは、家賃収入の多くが維持費とローンの支払いに費やされます。その間の経済的負担はかなり大きいといえます。

黒字化するまで時間がかかるから

4つ目の理由は黒字化するまで時間がかかることです。先ほども述べたように、マンションの購入や建設には多額の費用が必要です。

それらのコストを回収し、毎月発生するランニングコストを支払うとなると、黒字化するまでにはかなりの時間がかかります。入室率が90％を超えた状態であっても、黒字化までは10年近くかかりますので、短期的に利益を上げられる投資対象ではありません。

アパート経営の収益不振の原因は何？儲からないときの対処法

アパート経営には様々な困難があるとわかりました。それでは、収益不振に陥らずにアパート経営するにはどうすればよいのでしょうか。

ターゲットを明確にする

家族なのか単身者なのか、男性なのか女性なのか、入居者のニーズを考えて購入・建設するのが望ましいといえます。たとえば、独身女性をターゲットにするなら安全性や水回りについて配慮することで入居率をアップできます。

30代をターゲットにするなら、家賃は高くても分譲マンション並みの設備を整えた物件でも入居率アップを見込みやすいといえます。反対に、あまり家賃が高い場所に住めない学生や20代前半独身者をターゲットにしているにもかかわらず、家賃が高いハイスペックな物件を用意しても入室率アップは困難です。

広告活動や定期的な修繕に力を入れる

いかに良い物件であろうとも、認知度が低ければ入居希望者が集まりません。不動産会社と良い関係を築き上げ、自分の保有物件の良さをアピールしてもらう施策を考えるべきでしょう。

また、最近はインターネットを使った物件探しも盛んですので、そうした広告に強い不動産会社と提携するのも一つの方法です。中古アパートや建設から年数がたったアパートであれば、こまめに修繕し、入居者の満足度を上げるのも効果的です。

空室対策の強化

空室を減らすためには、市場調査だけでなく物件の魅力向上は欠かせません。適切な物件管理が行われていないと、入居者満足度の低下や退去の増加につながります。競争力のある物件にすることで、入居者を確保しやすくなります。

周辺の競合物件と比較し、家賃設定を適正化し、内装をリフォームすれば空室が埋めやすくなるでしょう。徹底した競合分析と物件の魅力向上が、空室対策の鍵になります。

賃料の適正化

収益が伸びていないアパートの家賃を見直しましょう。市場相場に合わせた、適正な賃料設定を行うことが重要です。周辺の賃貸市場を定期的に調査し、適正な価格に設定することで、空室リスクを低減できます。

しかし、空室を埋めるために相場よりも下げ過ぎてしまうのは注意が必要です。一度値下げしてしまうと、その後値上げすることは難しくなります。また、家賃収入が下がったり、入居者の質が下がったりするデメリットもあります。

相場を確認し、必要に応じて柔軟に賃料を調整しましょう。

ローン条件の見直し

金融機関との交渉を行い、返済条件を改善することが重要です。金利引き下げや返済期間の延長を行うことで、毎月の返済額を抑え、キャッシュフローを改善できます。

引き下げ金利という金融機関が定めた条件を満たした場合のみ基準から引き下げられる対策方法があります。金利の引き下げ交渉が成功すれば、返済額を抑えられるでしょう。全期間一律引き下げと、一定期間後に下がる当初期間引き下げの2種類があります。

それぞれ引き下げ幅が変わるため、総額を見定めてから契約してください。ローンの条件は定期的に見直し、最適化を図りましょう。

管理体制の改善

管理会社の選定とコミュニケーション強化が、物件の収益改善につながります。適切な管理を行うことで、入居者の満足度が向上し、退去率が低下します。大手と地域密着型があり、ニーズに合ったプラン管理会社選びが欠かせません。

たとえば、大手は実績や知名度がある大手は信頼性が高いですが、地域密着型にはその周辺地域に精通しており住民のニーズに対応した柔軟なサービスが期待できます。

また、定期的に管理会社とコミュニケーションを取ることも大切です。定期的に情報共有することで、物件の劣化状態や入居状況を把握できます。クレーム内容を共有することで管理体制を見直すきっかけが生まれます。

信頼できる管理会社を選びましょう。アパート経営における収益不振は、さまざまな要因が絡み合っています。しかし、適切な対策を講じることで、収益の改善や安定化を図ることが可能です。

継続的な努力が成功の鍵となります。

アパート経営が儲からないといわれていても始めるメリット

アパート経営には長期安定収入を得られるというメリットがあります。賃貸物件には事業系と住居系がありますが、事業系は景気の影響を強く受けます。

一度空室になると、住居用よりも次の借り手を見つけるのが難しいため、リスクも大きくなります。それに比べると住居用は需要が安定しているため、長期収入を得るのに適しています。

資産としての価値

アパート経営の大きな魅力のひとつは、不動産としての資産になることです。賃貸物件は、適切にメンテナンスすることで資産価値を長期的に維持できます。立地や市場動向によっては、将来的に売却益を得ることも可能でしょう。

また、所有するアパートは、ただ収益を生むだけでなく、万が一の際には自己の住居として利用できます。

資産価値を維持しつつ柔軟な活用ができる点は、ほかの投資にはないアパート経営ならではのメリットです。

相続税対策

アパート経営は、相続税の負担を軽減する方法としても有効です。更地と比較して、賃貸用の建物が建っている土地は「貸家建付地」として評価されるため、相続税の課税対象となる評価額が下がります。

建物自体の評価額も、実際の市場価値よりも低く見積もられるため、相続税の支払いが軽減される傾向です。アパート建築のためにローンを組んでいる場合は、その負債額を相続財産から差し引くことができるため、より効果的な節税対策となるでしょう。

インフレ対策

不動産は、インフレのときに資産価値が落ちにくい投資対象のひとつです。物価が上昇すると、建築コストや地価が上昇し、不動産の価値も高まります。

現金のまま資産を保有するよりも、不動産として運用することで、インフレリスクを抑えつつ資産を守ることができるでしょう。とくに、需要の高いエリアにあるアパートは家賃を上げて対応できるため、物価上昇に合わせた収益の増加が期待できます。

アパート経営はインフレ対策として、有効な手段です。

長期的に安定収益を得られる

アパート経営の魅力は、長期間にわたり安定した収益を得られる点です。株式投資やFXなどの投資商品は、短期間で大きな利益を狙える一方で、価格変動の影響を受けるリスクがあります。

株式投資やFXなどの投資に対し、アパート経営は家賃収入を継続的に得られ、景気変動による影響を受けにくいのが特長です。賃貸住宅の需要は景気に左右されにくく、とくに都市部では安定したニーズがあります。

アパートを適切に管理し運営すれば、長期的に安定した収益を確保できるでしょう。

まとめ

今回はアパート経営が儲からないとされる理由や設けるための秘訣、メリットなどについて解説しました。アパート経営は入居者を高い状態で維持できるかが成功の秘訣です。

そのためには経営を始める前にターゲットを明確にし、入居率を高い状態で維持できるかの見込みを建てることが重要です。しっかりと好物件を見極め、安定した収入を得られるようになれば、アパート経営は経済的に大きな助けとなるでしょう。