不動産投資でよく聞く「利回り」って何？

不動産投資をおこなう上で、利回りは非常に重要な役割を担っています。不動産投資を始めたいけど、利回りに関してよくわからない方もいるでしょう。不動産投資を始めたい方や、現在不動産投資を行っているけど、利回りについてよくわからない方に向けて、詳しく説明しているので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資でよく聞く「利回り」とは

不動産投資でよく耳にする、利回りに関してよくわからない方もいるでしょう。利回りとは、投資した金額に対して、どのくらいの利益が出るのかを示した割合のことを言います。また、不動産投資に関する利回りとは、物件購入価格に対する年間の見込み収益を指します。

ただ、不動産投資に関する利回りには種類があり、計算方法も異なるため、計算方法を知っておくとよいでしょう。不動産投資に関する利回りについて解説するので、ぜひ参考にしてください。

表面利回り

表面利回りとは、一番簡単な方法で利回りを計算する方法です。基本的に、リスクや経費は考慮しない計算方法になります。表面利回りでの計算方法は以下の通りです。

・表面利回り（％/年）＝年間家賃収入÷物件購入価格×100

実質利回り

実質利回りとは、表面利回りとは違い、物件購入や運用に必要な経費も全て考慮したうえで計算をする方法です。たとえば、家賃収入が高く物件購入費が高い場合、表面利回りが高くなるでしょう。ただ、物件購入や維持に掛かる費用は高くなるため、実質利回りは低くなります。購入する物件によっては、表面利回りと実質利回りに差が生まれる場合もあるため、投資物件を選ぶ際には実質利回りを算出することをおすすめします。

実際に、実質利回りの計算方法は、

・実質利回り（％）=（年間家賃収入-年間運営経費）÷（物件購入価格＋物件購入時の経費）×100

エリアや物件によって変わる利回り

利回りは、エリアや物件によっても変動します。たとえば、不動産投資家調査によると、2022年10月のワンルームマンション利回り（表面利回り）は東京が3.9％～4.1％・大阪が4.5％です。物件の高さは、需要と供給に比例するため、物件の高さはエリアや物件に魅力があることの裏付けであることが分かるでしょう。

また、利回りは物件の築年数によっても違いが生じます。築年数が高くなると、利回りも高くなる傾向にあるのが実情です。

理想の利回りってどれくらいなの？

利回りに関して、どのくらいあれば満足なのか把握する必要があるでしょう。たしかに、利回りが高いほうが儲けも多いと感じますが、利回りが高い物件は、それだけリスクを生じるのも事実です。自分が投資する目的やリスクの許容範囲を明確にすることで、理想とする利回りが出てくるでしょう。理想の利回りがどのくらいなのか紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

ミドルリスクとは

ミドルリスクとは、投資目的として老後に向けた資産形成や給与の補填、節税しながら、無理のない範囲での収入を得たい人が理想とする投資です。利回りとしては、3～4％が理想的であり、自分の投資する目的と照らし合わせることをおすすめします。

ハイリスクとは

ハイリスクとは、とにかくたくさん儲けたい方、投資を本業として生計を立てたい方が理想とする投資です。利回りとして、8％～が理想的でありますが、その分失敗したときのリスクが高いことを考慮しましょう。利回りばかりに目を奪われて、自分に合わない物件の購入で、失敗した例がいくつもあります。投資を行う際は、しっかりと自分の身の丈に合った物件を見比べることをおすすめします。

利回りを確認するときはここに注意！

投資をおこなう際に、利回りを確認するとき注意する点がいくつかあります。投資を検討されている方は、利回りに関する注意点を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

表面利回りだけで判断しない

表面利回りは、物件を選ぶ際の目安としての数字になるため、実際の利回りとは異なります。実際に、物件の購入を検討する際は、実質利回りの計算を行うことをおすすめします。また、不動産業者へ実質利回りのシミュレーションをしてもらう方法が、一番明確な方法だと言えるでしょう。

利回りの変化に注意

物件を購入したときは利回りが大きかったけど築年数が経過し、入居のニーズが減少すると利回りが低くなるでしょう。これは、入居付けのために家賃を低くしなければならない点にあり、家賃が下がると自動的に利回りも低下するためです。物件を購入する際には、利回りが変化することも考慮しておきましょう。

高い利回りであれば良い物件というわけではない

販売価格が低く、利回りが高い物件には注意しましょう。こうした物件は、相場よりも家賃設定が高い場合があります。入居ニーズが悪いのに、家賃だけが高いと入居する人も少なくなり、空室リスクや家賃下落リスクが高くなります。こうした物件は、思うような家賃収入が見込めず、赤字になってしまう危険性があります。

まとめ

本記事では、不動産投資でよく聞く「利回り」について解説しました。不動産投資をしようか迷っている方や、投資をおこなっている方は利回りについて事前に調べておく必要があるでしょう。不動産投資に興味がある方はぜひ、参考にしていただけると幸いです。