名古屋のアパート投資で知るべき利回り相場と狙い目エリア

名古屋はアパート投資で注目される地域です。東京や大阪より物件価格が安く、利回りも高めで初期投資を抑えられます。人口も増加傾向にあり、安定した賃貸需要が見込めます。ただし、エリアによって差があるため、正しい情報をもとに判断することが大切です。名古屋でアパート投資を始めたい方は、ぜひ最後までご一読ください。

名古屋のアパート利回り相場

名古屋でアパート投資をする場合、利回りはどのくらいが目安なのでしょうか。実際の相場と計算方法を見ていきます。

表面利回りと実質利回りの違い

アパート投資の利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。

表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割って100をかけた数字です。たとえば5,000万円の物件で年間300万円の家賃収入があれば、300万円÷5,000万円×100で6%となります。

一方、実質利回りは固定資産税や修繕費、管理費などの経費を差し引いた実際の収入で計算するため、より現実的な数字になります。名古屋の表面利回り相場は6〜7%程度で、実質利回りは4〜5%が目安です。物件情報に記載される利回りは表面利回りのケースが多いため、実質利回りとの差を理解しておく必要があります。

築年数別の利回り目安

築年数によっても利回りは変わります。新築アパートは物件価格が高いため、表面利回りは5〜6%程度です。

築10年以下なら6〜7%、築20年以上になると8%前後まで上がります。築年数が古いほど物件価格が下がるため、表面利回りは高く見えます。しかし、古い物件は修繕費や設備更新の費用がかかるため、実質利回りは低くなる傾向です。

また、古い物件は空室リスクも高まるため、利回りだけで判断せず、修繕計画や周辺の競合物件も確認しましょう。

他都市との利回り比較

名古屋の利回りを他の主要都市と比べると、その魅力がわかります。

東京は4〜5%、大阪は5〜6%程度で、名古屋は三大都市圏で最も高い利回りです。物件価格が東京の約半分で購入できるため、少ない資金で始められます。愛知県は製造業が盛んで大企業も多く、平均所得が全国で2番目に高い水準です。

そのため、入居者の質も良好で家賃滞納のリスクが低い特徴があります。リニア開通も控えており、今後の発展も期待できる地域です。

投資に適したエリアの選び方

名古屋市内でも地域によって賃貸需要や将来性に差があります。

投資に向くエリアと注意すべきポイントを整理します。

人気の高い駅周辺エリア

名古屋駅と栄駅の周辺は、企業のオフィスが集中しており単身者の需要が高いエリアです。

名古屋駅は複数の路線が乗り入れるターミナル駅で、通勤に便利な立地が好まれます。千種駅や本山駅のエリアは、名古屋駅や栄駅へのアクセスが良好で、住宅街としても人気があります。

金山駅は東海道本線、中央本線、名鉄線が利用できる交通の要所です。一般的に、駅から徒歩10分以内の物件は入居率を保ちやすく、空室リスクが低くなります。地下鉄沿線も通勤に便利で、安定した需要が見込めます。

避けるべきエリアの特徴

投資に向かないエリアの特徴も知っておきましょう。

南区や港区は、今後20年で人口が20%以上減少する見込みです。人口が減ると賃貸需要も減るため、空室リスクが高まります。名古屋市の西側は低地が多く、河川も流れているため水害のリスクがあります。

過去の災害履歴やハザードマップを確認し、災害リスクの高いエリアは避けましょう。また、名古屋駅西側の一部エリアは、地元の人から敬遠される傾向があります。物件価格が安くても、入居者が集まりにくければ利回りは下がります。

将来性のあるエリア

長期的な視点で将来性のあるエリアを選ぶことも重要です。

リニア中央新幹線の開通により、名古屋駅周辺は大きく発展すると予想されています。東京まで40分、大阪まで27分で移動できるようになり、経済効果は10兆円以上ともいわれています。長久手市や日進市など名古屋市の東側郊外も、人口減少率が低く抑えられる見通しです。

再開発が進むエリアは地価が上昇する可能性があり、物件の資産価値も高まります。地下鉄沿線は今後も交通アクセスが維持されるため、安定した需要が期待できます。

利回りを高める運営のコツ

物件を購入した後も、運営次第で利回りは変わります。空室を減らし、収益を安定させる方法を紹介します。

空室を減らす工夫

空室は利回りを下げる最大の要因です。相場より高すぎると入居者が決まらないので、家賃設定は周辺相場に合わせることが基本です。

インターネット無料やオートロックなど、入居者に人気の設備を導入すると競争力が高まります。共用部分の清掃を定期的におこない、清潔な状態を保つことも大切です。

入居者の退去は3月や9月に集中するため、その時期の2〜3カ月前から募集を始めると空室期間を短くできます。管理会社と連携し、迅速な対応を心がけましょう。

経費を抑える方法

経費を抑えることで実質利回りは向上します。

管理会社の手数料は会社によって異なるため、複数の業者から見積もりを取って比較しましょう。定期的な点検をおこなえば、小さな不具合を早期に発見でき、大規模修繕を防げます。火災保険や地震保険は、補償内容を見直すことで保険料を削減できる場合があります。

確定申告では、修繕費や管理費、固定資産税、減価償却費などを経費として計上する形です。税理士に相談し、適切な節税対策をおこなうことも検討しましょう。

家賃を下げない対策

築年数が経過すると家賃は下がる傾向にありますが、対策次第で維持できます。

壁紙の張り替えや設備の更新など、適切なリフォームで物件の価値を保ちましょう。長期入居者には更新料の割引や設備の無償交換などの特典を設け、退去を防ぐ工夫も有効です。

周辺に新築物件が建つと競争が激しくなるため、ペット可や楽器可など他の物件にはない特徴で差別化を図ります。築年数に応じた修繕計画を立て、建物の劣化を最小限に抑えることも重要です。

まとめ

名古屋のアパート投資は、東京や大阪に比べて物件価格が安く、利回りも6〜7%と高めです。三大都市圏で最も高い利回りが期待でき、初期投資を抑えて始められる魅力があります。ただし、エリア選びが重要で、駅近や人口増加が見込める地域を選ぶことが成功の鍵です。南区や港区など人口減少が予想されるエリアや、水害リスクの高い低地は避けましょう。購入後も空室対策や経費管理を徹底し、定期的な修繕で物件の価値を維持することが大切です。リニア開通など将来の発展も見据えながら、長期的な視点で投資先を選びましょう。