アパート経営を始めるメリット・デメリットについて詳しく解説！

近年、相続した土地の活用や、給与収入以外からの収入経路を確保する手段としてアパート経営を考える方が増えています。本記事では、アパート経営の始め方やメリット・デメリットについて詳しく解説します。メリットだけではなくデメリットも理解し、しっかりとリスク回避をしたうえで、安定したアパート経営を目指しましょう。

アパート経営を始めるメリットとは？

アパート経営には、多くのメリットがあります。ここでは、アパート経営を始めるメリットを紹介します。

■レバレッジを効かせて資産形成できる

まず、アパート経営のメリットとして、金融機関からの融資を利用することで、自己資金にレバレッジを効かせて資産形成ができるという点が挙げられるようです。レバレッジをかけると、同じ金額の自己資金でも、多くの資産形成ができます。たとえば、自己資金が1,000万円で利回り8%のアパート経営をする場合、年間収益は80万円となります。

一方で、同じく自己資金の1,000万円を使って金利3%で4,000万円の融資を受け、同じく8%の利回りで5,000万円のアパート経営をしたとしましょう。すると、年間の家賃収入が5倍の400万円になり、金利分120万円を差し引いても年間200万円も多く受け取ることができるのです。

■長期的で安定的な資産形成ができる

アパート経営は、入居者がいる限り安定して家賃収入を得ることができます。居住地であるアパートは基本的に入居期間が長く、入居してすぐに退去することはごくまれです。そのため、一度入居が決まれば2年から6年間の安定した家賃収入が見込めます。退去者が出た場合も一度に全室が空室になることは起こりにくいため、戸建て不動産とは異なり、空室のリスクを分散できます。

■インフレに強い

インフレが起こった場合は、現金や預貯金などの金融資産は一気に価値が下がるようです。しかし、アパートのような現物資産は「物」自体に価値があるため、インフレ時も価値が下がりにくいことが特徴です。不安定な世界情勢の中で、現物資産を所有することは、資産運用の大きなリスク回避になります。

■生命保険代わりになる

金融機関から借入れを行ってアパート経営を始める場合は、団信生命保険に加入できます。契約者が亡くなったときや、重度障害を負ったときに残りの借入金の返済が不要になるので、安心してアパート経営を始めることができるでしょう。また、残された家族に不動産としてのアパートと経営自体も引き継ぐことができるので、安定した資産を残すことができる点も大きなメリットといえるでしょう。

■節税効果が期待できる

アパート経営では、相続税や所得税住民税など、多くの側面から節税効果が期待できることも大きなメリットです。相続において、所有している資産をそのままの金額で評価されてしまう現金と異なり、アパート経営の相続税評価額は土地と建物それぞれ計算方法は異なりますが、いずれも実際のアパートの価値より大きく下げた金額で決められます。そのため、現金資産などを所有している場合と比較すると、相続税を大きく節税できます。

また、アパート経営で得た不動産所得は、他の所得と損益通算が可能です。経費がかさんでマイナス計上となってしまった場合は、マイナス部分を給与所得から差し引くことができます。実質はプラスの経営でも、アパート経営にかかる諸経費や減価償却費が多く経費として認められるため、書面上マイナスとなってしまうケースも多くあります。節税が難しいとされる高所得のサラリーマンにとっては大きなメリットといえるでしょう。

アパート経営のデメリットも知っておこう

資産をしっかり守り抜くため、アパート経営におけるデメリットもしっかりと理解しておきましょう。

■空室リスクがある

アパート経営における最大のデメリットは、空室リスクがあることです。入居者を確保できないと、安定した家賃収入を得られません。融資の返済を自己資金から行うことになり、キャッシュフローが減少してしまいます。しっかりと入居者がつくような立地を選び、事前に入居者の募集を行うなど、事前にリスク回避をする必要があります。

■初期費用が多くかかる

不動産費用、建築費用、その他保険や設備など、アパート経営では初期費用が多くかかるようです。金融機関から融資を受けていたとしても、家賃の回収までに多くの時間がかかるため、事前に資金計画を立てておくことが大切です。

■経年による老朽化が避けられない

アパート経営では、経年による老朽化も避けられません。老朽化したアパートは、入居希望者が減ることや家賃引き下げの可能性があることも、頭に入れておく必要があるでしょう。事前にアパートの老朽化にともなうリフォーム費用や修繕費の計画を立て、家賃収入の低下を防ぐ対策をとっておくことが必要です。

■災害リスクがある

災害大国の日本では、地震や台風などの災害リスクも免れないため、補修に多額の費用がかかります。補修工事に関わる費用の多くは保険でカバーすることが可能ですが、大規模な工事が必要になる場合は、工事中の家賃収入を得ることができないため、一時的にキャッシュフローが悪化する可能性があります。そのため、アパート経営では保証の手厚い保険に加入しておくと安心です。

実際にアパート経営を始めるまでの流れ

では、実際にアパート経営を始めるには、何から始めればよいのでしょうか。順番に解説します。

■アパートの経営計画を作成してもらう

まずは、アパート経営を得意としている建設会社や、ハウスメーカーに相談を行い、初期費用や収益計画の分かる経営計画を提示してもらいます。希望の利回りや、建物のサンプルなど、自分の理想のアパート経営が伝わるように準備しておくとよいでしょう。自分の理想のアパート建築に近づけるためにも、値段交渉のためにも、数社から提案を提示してもらうことが大切です。

■融資の審査が通ったら契約する

金融機関に融資をける場合は、金融機関への融資の申し込みを行い、融資が通ったら売買契約を締結し、着工となります。

■管理会社を決め入居者の募集を行う

そして、管理会社を決め、同時に入居者の募集を行います。長く付き合うことになる管理会社は、アパート経営において大切なパートナーとなるので、納得のいく会社を選びましょう。

■アパート経営開始

アパートの建築が完成したら入居を開始し、家賃収入を受け取ります。ついに、アパート経営の開始となります。

人口の推移

名古屋市でのアパート経営を検討するうえで気になるのは「入居の需要はあるのか？」という点ではないでしょうか。人口推移をみてみると、需要元となる入居希望者の有無が推測できます。

世帯数・人口

名古屋市の令和5年2月1日時点の総世帯数は1,143,795世帯、総人口は2,323,796人です。

人口の推移に着目すると、おおむね増加傾向にあります。第2次ベビーブーム直前の昭和40年代前半には200万人を突破し、令和の時代を迎えるころには、230万人を超えるまでになっています。

社会増減が自然増減を上回る

人口の変動は、2つの側面から捉えられます。死亡者数と出生者数の差からわかるのが「自然増減」、流出者数と流入者数の差からうかがえるのが「社会増減」です。

令和5年2月1日時点の名古屋市の社会増減数は269人、自然増減数は-1,443人で「社会増減＞自然増減」となっています。つまり、出生・死亡によるものではなく、名古屋市に住みたい人の転入によって、人口が増加しているということです。

労働生産人口の比率が高い

名古屋市は、労働生産力となる世代の人口比率が非常に高い地域です。令和2年の国勢調査結果を元にしたデータでは、15歳未満は11.6%、15歳～64歳が62.9%、65歳以上は25.4%となっています。

働く世代の人口をみると、所得や支払い能力の高い人が多いのではないかと考えられます。また、現役世代だけでなく、子どもや若者の割合が比較的高い点も特徴で、子育て世帯も多いと推測してよいでしょう。

今後の流入も期待できる

名古屋市は、自動車産業とともに発展してきた産業都市です。最近は、航空宇宙事業やロボット産業といった先進的な分野にも注力していることから、今後もさらなる発展が期待されています。

産業都市であるがゆえに、有効求人倍率も高い水準にあります。さらには、令和9年に予定されているリニア中央新幹線の開通に合わせ、名古屋駅前を中心に再開発も進んでおり、雇用と暮らしやすさを求めて、今後も人口流入が続くと予想されます。

地価の推移

次に、アパート経営をするためには欠かせない、名古屋市の土地の価格推移を確認しておきましょう。ここでは、住宅地の価格と対前年平均変動率のそれぞれから解説します。

住宅地の価格

令和3年7月1日時点の名古屋市の住宅地の平均価格は、一平方メートルあたり194,100円です。

区別にみると、もっとも高い中区で744,700円、次いで東区340,000円、昭和区295,500円となっています。もっとも低いのは港区で、95,600円です。（いずれも一平方メートルあたりの価格です。）

住宅地の価格

令和3年7月1日時点の名古屋市の対前年平均変動率は1.3%で、2年ぶりに上昇しています。
令和元年には、すべての区で対前年平均変動率が上昇していましたが、令和2年には、新型コロナウイルス感染症の影響により、市中心部の鉄道駅徒歩圏といった利便性の高いエリアにおいて、マンション用地の需要が停滞してしまいました。

令和3年になってようやく、需要にも回復の兆しが表れはじめています。金利の低さや投資需要なども後押にしなっているようです。

アパート経営おすすめエリア

名古屋市には、賃貸需要の高い地域が点在しています。ここでは、なかでもアパート経営におすすめのエリアを4つ厳選して紹介します。

千種区

千種区は、名古屋市の北東部にあり、人口164,845人（令和5年2月1日時点）を誇る地域です。商業なら西部、文教なら中央部、緑を楽しむなら東部、とエリア内だけでも異なる3つの魅力を堪能できます。

名古屋駅や栄駅といった、東海圏内でもアクセスに優れた駅があるのも、千種区です。中央部には教育施設が豊富なため、学生向けやファミリー向けのアパート需要が見込めます。

中村公園駅周辺

人口139,047人（令和5年2月1日時点）を抱える中村区のなかでも、特にアパート経営におすすめなのは、中村公園駅周辺エリアです。名古屋市内の各エリアへのアクセスが非常に優れているにもかかわらず、地価はそれほど高くありません。

名古屋駅・栄駅エリアへの通勤者からの需要が高いのが特徴です。家賃を抑えた単身者向けのアパートを検討してみてはいかかでしょうか。

緑区

緑区は、令和5年2月1日時点でもっとも世帯数・人口の多い地域です（103,442世帯248,150人）。その名のとおり、緑豊かな公園が多い一方で、駅前には大型ショッピングセンターや多種多様な商業施設が揃っています。

人口が多く、暮らしやすいというだけでも、賃貸需要の高さがうかがえます。加えて地下鉄、私鉄、JRが走るアクセスのよさも、人気の理由のひとつです。

堀田エリア

瑞穂区にある堀田は、人口総数6,620人（令和5年2月1日時点）のエリアです。堀田駅前の賑わいと、落ち着いた住宅地が共存することから、ファミリー世帯から人気を集めています。

堀田駅前には、学校やスーパー、ホームセンターなど暮らしに欠かせない施設が集結しており、通勤途中の買い物もしやすい環境が整うこのエリアでは、共働きの子育て世帯をターゲットにしたアパートがおすすめです。

アパート経営のメリット・デメリット、実際の始め方について紹介しました。アパート経営は、節税効果を得ながら土地活用ができ、さらに長期的に家賃収入を得られることが魅力です。生命保険代わりにもなるため、万が一契約者に不幸があった場合も安心です。

デメリットもありますが、事前に資金計画や対策を練っておくことで防げるリスクも多いです。信頼のおける建築業者やハウスメーカー、管理会社を選び、事前の準備をしっかりと行うことで安定的な資産形成を実現させましょう。